Cedolare secca La strada migliore per guadagnare

Il primo problema di chi possiede una casa, se non la abita, è farla rendere evitando di essere vessato dal fisco. Un'autentica quadratura del cerchio. Esiste un modo lecito di raggiungere questo risultato? Naturalmente la perfezione non esiste ma un modo di raggiungere (relativamente) questo obiettivo è la cosiddetta "cedolare secca". Sempre che si sia in possesso dei requisiti per scegliere questa opzione fiscale. Il termine suona molto tecnico e astruso. In realtà, è molto meno complicato di quello che sembra. Ma prima di addentrarsi nella spiegazione bisogna chiarire chi riguarda e chi, invece, non può avvalersene. Vediamo chi può avvalersene. Prima di tutto deve trattarsi di una locazione a uso abitativo di una casa che ha anche tale destinazione catastale. Insomma riguarda solo abitazioni per persone che non siano imprenditori. Niente cedolare secca per gli imprenditori? Niente cedolare secca per loro, perché si tratta di un'agevolazione che non spetta nell'esercizio di impresa ovvero di un'arte o di una professione. Non si capisce se chi è che non deve essere imprenditore, se chi dà in affitto un appartamento, o locatore, o chi lo prende in affitto, cioè l'affittuario... Purtroppo qui cominciano i guai che nelle leggi italiane esistono quasi sempre. L'interpretazione dell'Agenzia delle entrate, che è un'interpretazione ovviamente molto importante, dice che nessuno dei due deve essere imprenditore. Torniamo ai vantaggi della cedolare secca. Si diceva che chi può avvalersene, paga meno tasse. Sì: la cedolare sostituisce l'Irpef e le addizionali sui redditi fondiari, e anche l'imposta di registro e di bollo sui contratti di locazione. Sembra una pacchia. Per chi può avvalersene è certamente un vantaggio notevole. E non è finita. Ci sono altri vantaggi? Sì. L'imposta sostitutiva relativa alla cedolare secca è normalmente del 21 per cento ma si riduce addirittura al 15 per cento per i contratti a canone concordato. Non solo: una recentissima modifica del regime ha consentito un ulteriore abbattimento dei canoni in Irpef dal 15 al 5 per cento. Un altro vantaggio. Ci sarà qualche aspetto negativo. Dipende dal punto di vista. Qual è questo svantaggio che può diventare un vantaggio? Chi opta per la cedolare secca deve rinunciare agli aggiornamenti contrattuali per tutta la durata dell'opzione. Si tratta, come è evidente, di un vantaggio per l'affittuario che non vede lievitare il canone che ha raggiunto in alcune grandi città come Roma e Milano livelli consistenti e aggiornamenti altrettanto consistenti. E di uno svantaggio per il proprietario che non può godere di una continua rivalutazione annuale del canone che percepisce. Quando si deve scegliere quest'opzione? Si esercita all'atto della registrazione del contratto e vale per tutta la sua durata e bisogna utilizzare il modello Rli. Sembra una scelta fatta per sempre che può vincolare il proprietario a questo tipo di scelta. Ma non lo è. Si può entrare e uscire da questo tipo di scelta ogni anno, anzi anche a metà di un anno fiscale. Esiste un modello – che si chiama modello 69 – che va inviato entro la scadenza di pagamento dell'imposta di registro annuale sul canone. Questo perché se un contribuente sceglie la cedolare secca non paga l'imposta di registro, altrimenti la deve ovviamente pagare. Con questo modello si annuncia la nuova scelta e non si deve pagare l'imposta di registro. E se si vuole uscire? Si fa il contrario: si manda una comunicazione all'Agenzia delle entrate dicendo, appunto, che si vuole abbandonare la cedolare secca. Si deve fare anche in questo caso entro la scadenza dell'imposta di registro. Però in questo l'imposta bisogna pagarla, perché si è lasciato il regime agevolato. ©RIPRODUZIONE RISERVATA