«Capo Caccia può essere hotel e condominio»

SASSARI. Chi li conosce bene è convinto che se si incontrassero loro due da soli, in qualsiasi altro luogo che non fosse un'aula di tribunale, litigherebbero ma alla fine raggiungerebbero un accordo. Self-made man di successo, nelle vene di entrambi scorre senso degli affari. Questa però è questione di principio che, si sa, non viaggia sui binari della concretezza. Non c'è quindi da stupirsi se, dopo anni di battaglie legali, l'albergatore marchigiano Giovanni Marocchi e il commendatore veneto Francesco Biasion restino fermi sulle rispettive posizioni. A distanze siderali uno dall'altro.
Eppure, sostengono i bene informati, solo loro possono decidere se e come chiudere la guerra dell'hotel Capo Caccia. Una vertenza ultradecennale che entrerà negli annali dei contenziosi più lunghi e complicati della storia giudiziaria italiana.
Non a caso l'ultima sentenza della Cassazione sulla vicenda, la numero 1786 del novembre 2006, è stata pubblicata sulla «Guida al Diritto» del Sole-24 ore come ultimo caposaldo giuridico sulle questioni condominiali. La massima della Suprema Corte è chiara: «La destinazione ad albergo di un immobile formato da più unità immobiliari non impedisce la costituzione di un condominio laddove vi siano i presupposti di fatto e di diritto per detta costituzione». Il principio fa giurisprudenza se non fosse che, in Italia, non esistono altri alberghi-condomini. Ed è, invece, esattamente questo l'hotel Capo Caccia con vista mozzafiato su Porto Conte.
Sorto negli anni Sessanta come albergo e successivamente diventato, con la formula eurotel, buen retiro di un gruppo di ricchi «continentali» innamorati del mare di Sardegna, il Capo Caccia è stato per anni luogo di pace e relax per privilegiati. Poi, nel 1998, il Comune di Alghero si accorse che le stanze d'hotel venivano usate come abitazioni e fece valere con una ordinanza la destinazione d'uso esclusiva ad albergo. Tale qualificazione giuridica rende impossibile ogni altro utilizzo ai proprietari i quali, da quando sono state fatte sigillare dal sindaco, non possono neppure entrare nelle camere. Da qui la guerra dei condomini in rivolta contro Marocchi, proprietario con la sua «Mg» di ciò che resta dell'hotel: poco meno del 50 per cento delle stanze, ma anche di tutti i locali di servizio. Il Comune fa valere l'ordinanza e per il resto assiste al duello.
In nome di quelle stanze, dislocate a macchia di leopardo in tutto l'hotel e sigillate con il nastro adesivo, è successo di tutto. Si sono pronunciati a più riprese giudici civili e penali, corti di appello, Tar, Consiglio di Stato. E la Cassazione, appunto. L'ultima sentenza ha fatto esultare i condomini perché, nonostante dia salomonicamente torto a entrambi sulle richieste, sancisce con parole inequivocabili la compatibilità tra la destinazione d'uso alberghiera e il diritto dei privati di riunirsi in condominio.
Albergo condominiale o condominio alberghiero, non fa molta differenza. Però adesso qualcosa dovrà accadere in quelle cento stanze off-limits ai legittimi proprietari. Gruppo battagliero capeggiato da Biasion, che Capo Caccia lo ama da trent'anni e che nell'albergo possiede una settantina di stanze. Dopo la sua, l'industriale ha acquistato le unità immobiliari di chi negli anni rinunciava alla battaglia. Non tollerando l'idea che altri (nel caso specifico Giovanni Marocchi) gestissero quelle stanze, Biasion e gli altri proprietari da anni cercano di fare valere almeno i propri diritti condominiali. L'albergatore fa spallucce e tira dritto a gestire un hotel che, nel frattempo, è stato gratificato delle quattro stelle. E adesso invece la Cassazione, pur lasciando tutto come prima, cambia lo scenario.
«Per dimostrare la compatibilità del regime di condominio con la destinazione alberghiera - scrivono i giudici - basta considerare che in uno stesso edificio possono ben esistere più unità immobiliari soggette a proprietà esclusiva e a destinazioni diverse e che in questi casi insorge il regime del condominio». «Se nell'edificio - afferma ancora la Cassazione - esistono cose, impianti e servizi destinati all'uso comune (certamente suolo, facciata, muri maestri, impianti idrici) non è ragionevole contestare che si instauri il regime del condominio con la attribuzione di proprietà comune di cose, impianti e servizi e la susseguente partecipazione in assemblea secondo i diversi millesimi». Insomma, prosegue la Suprema Corte, «una cosa è la destinazione d'uso, altra la coesistenza dei diritti di proprietà e di condominio».
Risolta la questione di diritto, la seconda sezione civile presieduta dal giudice Rafaele Corona passa alle questioni pratiche. Per dire che «il fatto che l'azienda alberghiera è proprietaria esclusiva di tutti i relativi servizi (ristorante, bar, cucine, piscine, opere a mare) non esclude di per sè l'esistenza di altre cose, impianti e servizi destinati all'uso comune (strade, reti idriche o fognarie, condutture elettriche, impianti di condizionamento dell'aria). Nella specie, questo dato di fatto è incontroverso».
Se i condomini esultano, la proprietà dell'albergo ritiene che non sia accaduto niente di stravolgente. Per i primi, la sentenza della Suprema Corte riconferma un principio sacrosanto. «Adesso ci prepariamo a dare battaglia - annuncia l'ingegnere De Santis -. In forza di questa sentenza i nostri legali stanno verificando la procedura per una formalizzazione definitiva dei rappoti condominiali per governare il complesso, cosi come la Corte di Cassazione ha enunciato».
Se Francesco Biasion è l'alfiere dei condomini, l'ingegnere Mario De Santis è il loro «ministro degli esteri». È lui l'amministratore di un condominio la cui assemblea che approva regolamenti puntualmente snobbati da Giovanni Marocchi. «La nostra vertenza - dice ancora De Santis - è l'atto d'amore di chi a Capo Caccia è stato giovane e si sente vittima di profondissima, inequivocabile, ingiustizia». Per capire quanto è grottesca la situazione, basti pensare che in tutti questi anni i condomini hanno pagato l'Ici e le altre imposte comunali per unità, catalogate A2 al catasto, il cui utilizzo privato è però precluso ai legittimi proprietari dal Comune.
Secca la replica dell'avvocato Nicola Satta che da qualche tempo tutela, con il civilista Andrea Piredda e gli amministrativisti Giuseppe Lavitola e Antonino Cataudi, gli interessi della società MG nel contenzioso-record con il condominio Eurotel Capo Caccia. Le cause sono più di un centinaio «ed è il caso di ricordare - puntualizza il legale - che il condominio non ne ha vinto neppure una».
Sulla sentenza della Cassazione, Nicola Satta non condivide l'entusiasmo del condominio Eurotel Capo Caccia. «Resta il fatto che quelle camere di albergo devono essere destinate ad albergo - taglia corto -. Nessuno può contestare la proprietà e infatti nessuno si è mai sognato di farlo, ma questo diritto può essere esercitato solo all'interno delle strutture alberghiere con tale destinazione d'uso». «Ne consegue - conclude il legale della MG - che i proprietari che volessero adeguarsi alla gestione alberghiera, come qualcuno ha già fatto, potrebbero usufruire delle loro camere e quando non le utilizzano anche guadagnarci».
L'avvocato Ettore Licheri - difensore del condominio Eurotel Capo Caccia con Angela Crovetti, Antonello Manconi, Antonio Appella e Luigino Martellato - auspica invece la mediazione. «Da una parte i diritti di proprietà esclusiva condominiale di decine di famiglie, dall'altra i diritti di una società di gestione di un albergo - dice il legale -. Due diritti di pari importanza e dignità che devono trovare una giusta coesistenza. La Corte di Cassazione ha sancito che tutto ciò è possibile a condizione che si ricerchino i presupposti di fatto e di diritto». Licheri resta dubbioso circa la possibilità di una soluzione giudiziale. «Difficilmente - afferma - la soluzione si troverà nelle aule dei tribunali. Si tratta di un caso senza uguali in Italia e il giusto contemperamento tra le sacrosante aspettative delle parti potrà trovarsi solo attraverso il dialogo e l'interessamento di tutte le componenti politiche e amministrative del territorio di Alghero».
Intanto il giudice civile Maura Nardin, dopo avere avocato tutte le cause di questa storia infinita, ha convocato le parti per tentare una conciliazione. Nei giorni scorsi c'è stato un «accesso» in hotel nel corso del quale la Mg avrebbe formalizzato una proposta d'acquisto ai condomini che, però, in passato hanno sempre rifiutato. Più percorribile la strada individuata dal giudice Nardin che avrebbe (ma c'è sempre la questione della destinazione d'uso) trovato il modo di assegnare al condominio un'ala separata. Sotto il cielo stellato di Porto Conte, dopo lotte che non li hanno sfiniti, i contendenti potrebbero vivere da separati in albergo.